Por Bárbara Pombo — De São Paulo

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reconheceu o direito de uma incorporadora imobiliária de obter a certidão de débitos relativos ao ISS sem o apontamento de dívidas de tributos de outras categorias, como IPTU e ITBI. A inclusão de todos os débitos num mesmo documento é como se, na prática, a certidão fosse “inflada”, explicam tributaristas.

Se, por exemplo, a empresa possui dois débitos de ISS e 32 de IPTU, a certidão chamada de inflada vai indicar 34 apontamentos em vez de apenas dois. Isso acaba sendo um problema para empresas de todos os setores, mas especialmente para as incorporadoras. Elas precisam provar a regularidade fiscal para demonstrar solvência e a viabilidade dos empreendimentos.

Segundo advogados, a certidão de débitos mobiliários, referente à atividade econômica do contribuinte, é exigida pelos cartórios para fazer o registro das incorporações. “É o último passo para entrar na etapa comercial, de venda dos apartamentos ou dos lotes”, diz Rejiane Prado, do escritório Barbosa Prado Advogados.

Ela explica que IPTU em aberto de imóveis que não sejam do empreendimento a ser lançado não é impeditivo para o registro da incorporação. “Nesse caso, a empresa vai explicar ao cartório que não considera o imposto devido, discorda do valor ou que não é o contribuinte”, afirma.


Esse é um problema recorrente das incorporadoras, aponta André Melo, do escritório Cescon Barrieu. “Muitos dos débitos de IPTU que estão em nome delas são de terceiros, dos adquirentes da unidade imobiliária, e a empresa precisa comprovar que a dívida não é dela”, afirma.

De acordo com Evandro Azevedo Neto, sócio do escritório Viana e Azevedo Advogados, que representou a incorporadora no TJSP, as certidões fiscais devem ser um retrato fiel da vida tributária do contribuinte. “Qualquer arbitrariedade que não espelhe a dívida real gera impacto econômico, inclusive de viabilidade da atividade da empresa”, diz.

No caso concreto, a discussão – incomum, segundo advogados – foi levada à Justiça depois que a Prefeitura de Guarulhos incluiu as dívidas de IPTU na certidão negativa de débitos de ISS. Os dois impostos são recolhidos aos municípios. O ISS incide sobre prestação de serviços. O IPTU recai sobre a propriedade de imóveis.

“O município expede duas certidões distintas – mobiliária e imobiliária -, mas que não refletem a realidade fiscal da empresa”, diz a advogada Amanda Pahim, que também atuou no caso. “Além disso, dão conta para o mercado, de forma equivocada, que a incorporadora tem situação fiscal – e econômica – extremamente prejudicial”, acrescenta.

Ao analisar o processo, os desembargadores da 15ª Câmara de Direito Público do TJ-SP reverteram sentença desfavorável à empresa. Entenderam, por maioria de votos, que o próprio município de Guarulhos, na Portaria nº 009/2017-SF, diferencia as certidões de dívidas mobiliárias (ISS) e as de débitos imobiliários (IPTU, ITBI).

Também afastaram o argumento da prefeitura de que teria o direito de emitir certidão com todos os débitos do contribuinte.

“Em suma, portanto, assiste-se a impetrante [incorporadora] o direito de, ao pesquisar eventuais dívidas do cadastro mobiliário, não sejam incluídas na certidão dívidas do cadastro imobiliário”, afirmou o relator, desembargador Erbetta Filho. O processo já transitou em julgado e não cabe mais recurso (nº 1028729-94.2021.8.26.0224).


Em nota, a Secretaria de Justiça da Prefeitura de Guarulhos informou que cumpriu a decisão judicial e a certidão negativa da empresa foi disponibilizada. “A administração municipal está revendo seus procedimentos de forma a não causar esse tipo de situação aos contribuintes”, diz.