Por Beatriz Olivon — De São Paulo

O Supremo Tribunal Federal (STF) entendeu que os municípios podem cobrar IPTU de imóveis novos, ainda não incluídos em planta de valores – como áreas rurais convertidas em urbanas ou divisões de lotes. Porém, deve ser feita avaliação técnica individual com participação dos contribuintes e desde que os critérios da avaliação estejam incluídos em lei municipal.

Por maioria de votos, os ministros definiram, por meio de julgamento realizado no Plenário Virtual, que essa avaliação individualizada é compatível com o princípio da legalidade tributária e que não se trata de majoração de base de cálculo mediante decreto (ARE 1245097).

“O IPTU do imóvel novo poderá ser lançado, resguardado ao contribuinte o direito ao contraditório em relação ao valor atribuído pela administração”, afirma o relator, ministro Luís Roberto Barroso, em seu voto.

O tema foi julgado em processo envolvendo o município de Londrina (PR). A cidade pediu que o STF reconhecesse a validade de norma local que concede ao Poder Executivo a competência para a apuração do valor venal de imóvel novo não previsto na planta genérica de valores (PGV).


O município alegou, no caso, que não se trata de hipótese de majoração da base de cálculo de imposto por decreto, mas de avaliação individualizada de imóvel novo. São os casos em que o imóvel não existia quando foi publicada a lei municipal que aprovou a PGV e, portanto, não seria possível que ela estimasse o valor.

No caso, a administração municipal de Londrina realizou avaliação técnica, de forma individualizada, para apurar o valor venal de imóvel novo, que não constava na PGV. Imóveis oriundos de parcelamento de solo urbano ou de inclusão de área anteriormente rural em zona urbana ganham nova matrícula, passando a ter existência autônoma em relação ao imóvel original.

No Supremo, Barroso destacou que essa situação é diferente de outro julgado pelo STF em que foi analisada a validade de decreto, do município de Belo Horizonte, que reajustava a planta genérica de valores do IPTU em percentual superior aos índices oficiais de atualização monetária (RE 648245).

Nesse caso, houve aumento dos valores venais fora dos parâmetros estabelecidos em lei e o recurso do município foi negado. Na nova discussão, afirmou Barroso, não ocorreu reajuste da PGV mediante decreto.

De acordo com o relator, a afirmação de que a avaliação do imóvel foi feita a partir de critérios subjetivos não se sustenta. Os critérios técnicos que fundamentaram a atividade de avaliação individual são previstos em lei municipal e incluem uma combinação de informações verificáveis empiricamente, como a existência de água, iluminação e esgoto e dados obtidos tecnicamente, como o índice médio de valorização.

A decisão não deixou claro qual seria, em detalhes, o procedimento administrativo para o contraditório e a inclusão do imóvel nos próximos lançamentos de IPTU, segundo o advogado Afonso Arantes de Paula, do escritório Sociedade de Advogados Sepúlveda Pertence. A tese do relator, explica, não prevê a inclusão do imóvel novo na pauta de valores do IPTU subsequente, mas não há autorização para a perpetuação do lançamento sem inclusão.


Apesar de o caso ser de Londrina, existem situações semelhantes em outros municípios, afirma o advogado. Em Brasília, por exemplo, em alguns casos concretos quando o imóvel não é incluído na planta de valores do IPTU aparecem valores que destoam entre si, como lotes vizinhos com cobranças muito diferentes, de acordo com o advogado.

“Ficou mais claro para os municípios, mas poderá gerar problemas de tributação e novas discussões se eles não se atentarem para a necessidade de incluir esses imóveis nos próximos lançamentos de IPTU”, diz. Ele acrescenta que havia pouca diferença entre os votos, mas a corrente que ficou vencida, com o voto do ministro Dias Toffoli, era mais detalhada nos requisitos para fixar o valor.