Por Bárbara Pombo — De Brasília

Empresas imobiliárias e holdings patrimoniais enfrentam um cenário desfavorável em um litígio com impacto milionário. Levantamento feito pelo escritório BVZ Advogados, a pedido do Valor, mostra que o Judiciário tem negado pedidos de contribuintes para não recolher o ITBI sobre transferências de imóveis por sócios para a composição de capital social.

Trata-se, segundo advogados, de uma discussão relevante para planejamentos sucessórios e patrimoniais. “A depender do patrimônio é uma conta bastante significativa”, afirma o advogado Frederico Bastos, sócio do BVZ.



O contribuinte saiu vitorioso em apenas 14 casos. Apesar da jurisprudência desfavorável, advogados afirmam que as empresas devem considerar medidas judiciais para discutir a tributação.

“Os 94% de acórdãos desfavoráveis assustam, mas não refletem a maturidade das decisões. As favoráveis são as mais aprofundadas”, diz Bastos.

Há um recente e importante precedente favorável aos contribuintes no Tribunal de Justiça do Distrito Federal (leia aqui). E a expectativa de tributaristas é que os tribunais superiores analisem em breve a discussão – aquecida, justamente, por decisão em repercussão geral do Supremo Tribunal Federal (STF), de agosto de 2020 (RE 796376, Tema 796).

O ITBI é um imposto devido aos municípios em operações de compra e venda de imóveis. Varia entre 2% e 3% sobre o valor de venda. Tem peso significativo na receita das prefeituras.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, foram arrecadados R$ 3,2 bilhões em ITBI no ano de 2022 – equivalente a 6,7% dos R$ 47,7 bilhões com impostos, taxas e contribuições. No Rio, foi R$ 1,1 bilhão, 7,2% da arrecadação total em 2022. E em Belo Horizonte, R$ 499,1 milhões – 9% das receitas totais no mesmo ano.

O litígio que tem chegado aos tribunais é sobre a interpretação do artigo 156, parágrafo 2º, inciso I da Constituição Federal e do artigo 37 do Código Tributário Nacional (CTN).

Número de ações sobre esse tema aumentou depois da decisão do STF”
— Eduardo Natal

Pelos dispositivos, o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

A parte final da redação é o que tem gerado discussão. Prevê que haverá tributação se “nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.

Pela legislação, a atividade é preponderante se a compra e venda ou aluguel de imóveis compor mais de 50% da receita operacional da empresa.

Os contribuintes passaram a correr ao Judiciário motivados por trecho do voto do ministro Alexandre de Moraes em julgamento sobre outro assunto relacionado ao ITBI.

“O número de ações sobre esse tema aumentou, de fato, depois da decisão do STF”, afirma o advogado Eduardo Natal, sócio do Natal & Manssur Advogados.

Em 2020, a Corte discutiu o alcance da imunidade tributária do ITBI sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, quando o valor total desses bens excederem o limite do capital social a ser integralizado. A posição de Moraes prevaleceu na ocasião.

Em determinado trecho do voto, o ministro afirma que a restrição à imunidade para as empresas predominantemente imobiliárias vale somente nas hipóteses de incorporação de bens decorrentes de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica).

Os contribuintes passaram a defender que, na integralização de imóveis ao capital social, não há tributação para todas as empresas, inclusive as do ramo imobiliário. Porém, o placar, por ora, é desfavorável.

Uma das decisões foi proferida pela 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). Os desembargadores negaram pedido de uma empresa imobiliária para afastar a exigência de ITBI na aquisição de imóvel para aumento de capital social.


Reconheceram que o ministro Alexandre de Moraes defendeu o entendimento da imunidade incondicionada à atividade preponderante na análise do Tema 796, mas que a questão não foi o tema do julgamento. “Não possuindo, portanto, efeito vinculante”, afirma o relator, desembargador João Alberto Pezarini (apelação nº 10520578120218260053).

Na grande maioria dos 251 acórdãos, porém, segundo Artur Muxfeldt, advogado do BVZ, os desembargadores não analisam se o Judiciário estaria vinculado ao trecho do voto do ministro.

“Acabam julgando apenas se a empresa preencheu ou não o requisito de não ser predominantemente imobiliária. Isso demonstra que a controvérsia é recente”, diz.

O advogado Ricardo Almeida, assessor jurídico da Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf), tem defendido que o assunto não foi discutido pelo STF.

“Começaram a fazer um carnaval com a extração de um trecho de uma decisão que não é a razão de decidir, sequer é um precedente. É um aspecto circunstancial”, afirma.

Segundo Almeida, a finalidade de restringir a imunidade é desincentivar a acumulação familiar de patrimônio com a exploração de aluguéis ou revenda de imóveis e incentivar a alocação dos bens em atividades produtivas.

“É um convite da norma constitucional para que as empresas invistam em outras atividades que não o rentismo imobiliário”, diz o advogado.

Rodrigo Antonio Dias, sócio fundador do VBD Advogados, afirma que não tem recomendado aos clientes ajuizar ações de repetição de indébito sobre valores já recolhidos até haver uma orientação mais firme de um tribunal superior.

“Temos levantado o argumento em ações preventivas quando discutimos outros temas, como a base de cálculo do ITBI”, diz.


De agosto de 2020 ao mesmo mês de 2022, aponta a pesquisa, os tribunais de Justiça do país proferiram 251 decisões sobre o assunto. Na grande maioria – 94% – o resultado é pró-Fisco.