Por Bárbara Pombo — De Brasília

Uma incorporadora imobiliária conseguiu na Justiça de São Paulo suspender cobrança de ISS por serviços de demolição em obra do programa de habitação popular Casa Verde e Amarela – substituído, agora, pelo Minha Casa, Minha Vida.

A discussão envolve a isenção do imposto nessas operações, um assunto que, segundo advogados, é pouco discutido na Justiça, mas que ganha importância com o novo programa Minha Casa, Minha Vida.

Neste mês, foi publicada a Lei nº 14.620, que recriou o programa – vitrine das administrações petistas. A norma estabeleceu novas faixas de renda dos beneficiários. Em áreas urbanas, passa a ser de até R$ 8 mil a renda bruta mensal dos potenciais participantes.

A ministra Simone Tebet, do Planejamento, afirmou, na última semana, que haverá um “orçamento considerável” para obras da faixa 1 do programa, destinada a quem ganha até dois salários mínimos (R$ 2.640).

Por meio de suas legislações, os municípios concedem isenção do ISS sobre serviços de construção, demolição, reparação e reforma destinados a obras enquadradas como habitação de interesse social (HIS). Mas, afirmam advogados, por meio de obstáculo burocrático, acabam negando o benefício.


No caso da incorporadora que recorreu ao Judiciário e conseguiu a liminar, faltou cumprir uma formalidade no cadastro dos sistemas da Prefeitura de São Paulo.

Deve ser descrito nas notas fiscais que o serviço é destinado a obra de habitação de interesse social”
— Eduardo Natal
“No entanto, esse requisito formal exigido pela prefeitura não descaracteriza a natureza do empreendimento, que é destinado a habitação de interesse social. Tanto que o Alvará de Aprovação e Execução expedido pelo próprio município menciona expressamente a categoria do empreendimento como HIS”, afirma a advogada Isabella Tralli, do VBD Advogados, que representa a incorporadora.

Na decisão, a juíza Patricia Persicano Pires, da 16ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, foi sucinta. “Tratando-se de empreendimento classificado como habitação de interesse social descabe a exigência do ISS sobre os serviços de demolição em razão do disposto no artigo 17 da Lei nº 13.701/2003”, afirma.

No caso, trata-se de um conjunto habitacional com dez blocos de prédios e 990 unidades na cidade de São Paulo. Da decisão cabe recurso (processo nº 1043138-35.2023.8.26.0053).

A Prefeitura de São Paulo, em nota, informa que ainda não foi intimada ou citada na ação judicial. “A análise das medidas cabíveis serão adotadas assim que for feita a formalização”, afirma.

A advogada que representa a incorporadora na ação afirma que não existe jurisprudência sobre o assunto. “Talvez pelo emaranhado de obrigações acessórias a serem preenchidas pelas empresas, aliado ao desconhecimento ou falta de aprofundamento da matéria, a questão é pouco discutida no Judiciário.”


Segundo Isabella, no final da demolição ou da construção, a empresa deve entregar uma Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO) para a obtenção do Certificado de Conclusão da Obra (de demolição ou construção). É no momento da análise das declarações que as notas fiscais dos serviços são disponibilizadas para a prefeitura e, após análise desses documentos, é apurado e exigido o ISS.

Eduardo Natal, sócio do escritório Natal & Manssur Advogados, afirma que as construtoras e incorporadoras devem ter a prudência de descrever nas notas fiscais que o serviço é destinado a uma obra de habitação de interesse social.

“Se não há essa especificação, ainda que no campo ‘observação’ da nota, a prefeitura pode entender que não há isenção, o que vai gerar discussão”, diz.