Por Beatriz Olivon — De Brasília

Rodrigo S. Holanda: “O interesse da incorporadora é no terreno”

A Receita Federal entende que a operação de troca de imóvel residencial por unidades comerciais futuras de incorporadora deve ser tributada. O contribuinte queria enquadrar a operação como permuta, o que afastaria a incidência de Imposto de Renda (IR).

Por meio da Solução de Consulta nº 128 da Receita, publicada no começo do mês de maio, um contribuinte questionou ao Fisco se poderia equiparar a troca de unidade residencial com a de terreno para a construção de empreendimento imobiliário, afastando a tributação. Mas a resposta foi negativa.

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Sobre o ganho de capital incide IR, que varia entre 15% até 22,5%, sobre o preço estabelecido na operação, que é o valor constante em escritura pública.


O Fisco esclareceu que, para a exclusão dos valores na determinação do ganho de capital de pessoas físicas, não se equipara a permuta à troca realizada por meio de operação quitada de compra e venda, acompanhada de confissão de dívida e de escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir.

Ainda segundo a Receita, o IR incidente sobre o ganho de capital das pessoas físicas auferido na alienação de imóvel, na hipótese de o preço da venda ser pago em unidades imobiliárias a construir (dação em pagamento), deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento de cada unidade.

A solução de consulta foi proposta por um proprietário de imóvel residencial. No ano de 2021, ele pactuou a troca do imóvel com unidades autônomas, de natureza comercial, com 150 metros quadrados de área útil, em imóvel comercial a ser construído por uma incorporadora imobiliária. A troca também levou ao pagamento de parte do valor (torna) em uma parcela única naquele mesmo ano.

O valor do pagamento não foi disponibilizado na solução de consulta. Mas foram feitas duas escrituras públicas para a efetivação da permuta com torna.

O proprietário alegou à Receita que não seria possível qualificar a transação como compra e venda com recebimento de imóvel em dação em pagamento, em virtude da ausência de preço. Além disso, argumentou que, embora ele tenha entregue, mediante troca, um terreno com imóvel construído, o interesse da incorporadora imobiliária é o terreno, que será usado para a construção do empreendimento onde serão edificadas as unidades autônomas comerciais.

Na Instrução Normativa nº 107, de 1988, a Receita explica que a permuta é qualquer operação de troca de unidades imobiliárias, mesmo que ocorra o pagamento de uma parcela complementar em dinheiro. O Regulamento do Imposto de Renda determina a apuração de ganho de capital, para fins de cobrança de IRPF, apenas em relação ao valor da torna. Equipara à permuta as operações quitadas de compra e venda de terreno, acompanhadas de confissão de dívida e de escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir.


De acordo com a Receita, o objetivo da norma foi restringir o benefício da equiparação à compra e venda de terreno, sem estendê-lo à compra e venda de qualquer espécie de imóvel – o que abarcaria o imóvel em questão na solução de consulta.

A Receita afirma que, mesmo que se trate de operação quitada de compra e venda, acompanhada de confissão de dívida e escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir, o objeto da compra e venda em discussão não é um terreno, mas um imóvel residencial e, assim, não é possível fazer a equiparação.

A Receita diz ainda admitir a exclusão de tributação do ganho de capital na hipótese de operações de permuta realizadas por contrato particular, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta. No caso concreto, a operação foi formalizada por meio de escritura pública de compra e venda, celebrada em conjunto com escritura pública de novação, confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidades autônomas. Haveria permuta, diz o Fisco, somente se o registro de compra e venda fosse de terreno.

De acordo com Rodrigo Schwartz Holanda, sócio do escritório Menezes Niebuhr sociedade de Advogados, a expectativa do contribuinte, no caso, era que o imóvel residencial recebesse o mesmo tratamento do terreno, o que afastaria a tributação. O advogado destaca que o interesse da incorporadora era justamente no terreno, e não no imóvel em si, hipótese em que a tributação seria afastada.